Eksploatacja obiektów budowlanych, Eksploatacja OB

[ Pobierz całość w formacie PDF ]

Wydział Budownictwa, Architektury i Inżynierii Środowiska

Uniwersytet Technologiczno-Przyrodniczy

im. Jana i Jędrzeja Śniadeckich w Bydgoszczy

EKSPLOATACJA OBIEKTÓW BUDOWLANYCH

Analiza stanu technicznego oraz plan przeglądów i remontów dla wybranego budynku wielorodzinnego.

Budownictwo stacjonarne

Semestr VI, grupa 5

Bydgoszcz, rok akademicki 2012/2013

Spis zawartości:

1. Zasady eksploatacji obiektów budowlanych …………………………………2

2. Wybór budynku do analizy …………………………………………………………..6
2.1 Opis lokalizacji budynku ……………………………………………………………..6
2.2 Opis ogólny budynku ………………………………………………………………….6
2.3 Koszty mediów …………………………………………………………………………..7

3. Ocena stanu technicznego budynku …………………………………………….8
3.1 Dokumentacja fotograficzna ………………………………………………………8
3.2 Ankieta …………………………………………………………………………………….18
3.3 Przeprowadzone przeglądy ………………………………………………………20
3.4 Remonty i modernizacje …………………………………………………………..21

4. Plan przeglądów na dany rok kalendarzowy ……………………………...21

5. Plan remontów i modernizacji budynku na najbliższe 3 lata …….…21

6. Analiza ekonomiczna wybranych prac remontowych i modernizacyjnych ………………………………………………………………………….29

7. Podsumowanie i wnioski ……………………………………………………………31

8. Załączniki ……………………………………………………………………………………31

1 Zasady eksploatacji obiektów budowlanych

Eksploatacja, czyli wykorzystywanie czegoś w sposób racjonalny; całość operacji, których celem jest użytkowanie urządzeń.

Obiekt budowlany:
- budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
- budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
- obiekty małej architektury.

Nieruchomościami są:
- grunty, czyli części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny podmiot własności,
- budynki, czyli nieruchomości budynkowe,
- wydzielone części budynków, czyli nieruchomości lokalowe.
Budynek jest częścią składową gruntu, na którym został wzniesiony i tym samym należy do właściciela gruntu.

Kontrola stanu technicznego

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany do wypełniania określonych obowiązków przewidzianych w przepisach prawa budowlanego, ma obowiązek użytkować dany obiekt budowlany zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska.

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę:

Ø okresowej kontroli, co najmniej raz w roku (przegląd roczny), polegającej na ocenie stanu technicznego:
- instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne,
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

Ø okresowej kontroli, co najmniej raz na 5 lat (przegląd pięcioletni), polegającej na ocenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; przegląd pięcioletni powinien również obejmować badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa środowiska, właściwy organ może nakazać przeprowadzenie kontroli, a także zażądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego danego obiektu.

Zasady przeprowadzania kontroli stanu technicznego

Kontrole stanu technicznego powinny być dokonywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności:

Ø stan techniczny instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych powinny sprawdzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych,

Ø stan techniczny przewodów kominowych powinny sprawdzać osoby posiadające:
- kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz spalinowych,
- uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, kominów przemysłowych oraz wolnostojących.

Osoba przeprowadzająca kontrolę stanu technicznego obiektu budowlanego sporządza protokół z kontroli, w którym umieszcza informacje dotyczące stanu technicznego poszczególnych elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych obiektu oraz zalecenia pokontrolne. Zgodnie z przepisami ustawy prawo budowlane właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu są zobowiązani usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa środowiska. Powinno to nastąpić bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli.

Dokumentacja obiektu budowlanego

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumentacji obiektu budowlanego, która obejmuje:

Ø dokumentację budowy:
- pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym,
- dziennik budowy,
- protokoły odbiorów częściowych i końcowych,
- rysunki i opisy służące realizacji obiektu budowlanego,
- operaty geodezyjne,
- książka obmiarów,
- dziennik montażu,

Ø dokumentację powykonawczą:
- dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót,
- geodezyjne pomiary powykonawcze,

Ø inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu,

Ø instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu oraz instalacji i urządzeń związanych z obiektem.

Książka obiektu budowlanego

Książka obiektu budowlanego powinna być założona w dniu przekazania obiektu budowlanego do użytkowania i systematycznie prowadzona przez okres jego użytkowania. Na podstawie ustawy Prawo Budowlane właściciel lub zarządca zobowiązany jest prowadzić książkę obiektu budowlanego dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego nie będącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia.

Wpisy do książki obejmują:

Ø podstawowe dane identyfikujące obiekt,

Ø dane ogólne o obiekcie wraz z wykazem dokumentacji, w tym dokumentacji technicznej przekazanej właścicielowi lub zarządcy przy zakładaniu książki,

Ø plan sytuacyjny obiektu z zaznaczonymi granicami nieruchomości, określający również usytuowanie miejsc przyłączenia obiektu do sieci uzbrojenia terenu lub urządzeń przeznaczonych do odcięcia czynnika dostarczanego za pomocą tych sieci, a w szczególności gazu, energii elektrycznej i ciepła,

Ø protokoły kontroli i badań oraz przeprowadzonych remontów i przebudowy obiektu.

Wpisy do książki obiektu budowlanego powinny być dokonywane w dniu zaistnienia okoliczności, dla której jest wymagane dokonanie odpowiedniego wpisu. Do książki obiektu budowlanego powinny być dołączone protokoły z oceny i ekspertyzy dotyczące stanu technicznego.

Nieprawidłowości w utrzymaniu obiektu budowlanego

W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi lub powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, właściwy organ może nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku.

Prawa i obowiązki właściciela nieruchomości

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany do wypełniania określonych obowiązków, przewidzianych w przepisach prawa administracyjnego, w szczególności w prawie budowlanym, podatkowym oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

W ustawie Prawo budowlane przyjmuje się podstawową zasadę, że właściciel lub zarządca ma obowiązek użytkować dany obiekt budowlany zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym.

Przepisy dotyczą takich kwestii jak:
- kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego,
- dokumentacja i książka obiektu budowlanego,
- przeciwdziałanie nieprawidłowościom w utrzymaniu obiektu budowlanego,
- zmian sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Właściciel nieruchomości ma obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości oraz opłat adiacenckich, stanowiących udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej finansowanych ze środków Skarbu Państwa lub gminy.

Każdy właściciel nieruchomości zobowiązany jest ponadto do utrzymania czystości i porządku na swojej nieruchomości poprzez:
- estetyczne utrzymanie nieruchomości,
- usuwanie na bieżąco odpadów i gromadzenie ich w specjalnych pojemnikach,
- wyposażenie nieruchomości w pojemniki służące do gromadzenia odpadów oraz utrzymania ich w należytym stanie technicznym i sanitarnym,
- usuwanie i unieszkodliwianie odpadów komunalnych poprzez zawarcie stosownej umowy z jednostkami wywozowymi lub składanie tych odpadów na składowiskach we własnym zakresie,
- oczyszczanie ze śniegu, lodu, błota i innych zanieczyszczeń chodników położonych wzdłuż nieruchomości.

Organizacja zarządu we wspólnotach mieszkaniowych

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia własności lokali. Wspólnota nie posiada osobowości prawnej i nie podlega obowiązkowej rejestracji. Może jednak we własnym imieniu założyć konto bankowe, wynająć lokal, kupić materiały do remontu.

Wyróżnia się dwa rodzaje wspólnot:
- małe wspólnoty – liczące do 10 lokali,
- duże wspólnoty – liczące ponad 10 lokali.

W małej wspólnocie mieszkaniowej do zarządzania nieruchomością są zobowiązani wszyscy właściciele. Podjęcie decyzji dotyczących bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją nieruchomości wymaga zgody większości właścicieli.

W dużej wspólnocie mieszkaniowej decyzje podejmują dwa organy: zebranie właścicieli oraz zarząd (wybierany przez zebranie właścicieli).

Zebranie właścicieli podejmuje uchwały dotyczące zarządu nieruchomością takie jak: udzielenie zgody na przebudowę, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest wybierany przez zebranie właścicieli. W zależności od decyzji zebrania jest on jednoosobowy lub wieloosobowy, a jego członkiem może być zarówno właściciel lokalu, jak i osoba spoza grona właścicieli w danej nieruchomości. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz.

Każdy z właścicieli lokali ma prawo i obowiązek współdziałania z zarządem wspólnoty mieszkaniowej oraz uprawnienie do kontrolowania działalności zarządu.

2 Wybór budynku do analizy

2.1Opis lokalizacji budynku

Obiektem wybranym do analizy jest blok, który znajduje się w Bydgoszczy przy ulicy Cechowej 23. Zarządzaniem nieruchomością zajmuje się firma GALL – Obsługa nieruchomości sp. z o.o.

2.2Opis ogólny budynku

- rok budowy:                                           1993
- powierzchnia zabudowy               1205,73 m2
- powierzchnia użytkowa              7662 m2
- kubatura                                          20137 m3
- ilość kondygnacji:                             5
- ilość klatek schodowych:               7
- ilość mieszkań:                             70
- właściciel:                                          wspólnota mieszkaniowa
- zarządca:                                           GALL – Obsługa nieruchomości sp. z o.o.

Wyposażenie w instalacje i urządzenia:
- wodociąg sieciowy,
- kanalizacja sieciowa,
- centralne ogrzewanie,
- gaz,
- elektryczność.

Rodzaj konstrukcji obiektu budowlanego:
- fundamenty –...

[ Pobierz całość w formacie PDF ]

Eksploatacja obiektów ...

Eksploatacja obiektów budowlanych, Eksploatacja OB

Tematy